Situações que merecem análise
- Cobrança de cotas vencidas há mais de cinco anos;
- Multa acima de 2%, juros diferentes dos previstos na convenção ou encargos que a convenção não prevê;
- Cota extra ou obra aprovada sem o quórum exigido ou sem a convocação regular dos condôminos;
- Cobrança de período anterior à sua posse do imóvel (antes da entrega das chaves) ou posterior à venda do imóvel.
Documentos importantes
- Boletos, cartas de cobrança, notificações e a planilha do débito;
- Convenção, regimento interno e atas das assembleias que aprovaram as cobranças;
- Contrato de compra e termo de entrega das chaves, se a discussão for sobre a data da posse;
- Comprovantes do que você já pagou, inclusive de acordos anteriores.
Como o escritório atua
- Conferimos cada valor cobrado: mês de origem, multa, juros e correção;
- Lemos a convenção e as atas para verificar se a cobrança foi aprovada como a lei exige;
- Quando há espaço para conversa, negociamos com a administração do condomínio a revisão dos valores ou um acordo;
- Fazemos a sua defesa na ação de cobrança ou na execução e, quando cabível, a ação para discutir a validade da decisão da assembleia.
Perguntas frequentes
Qual multa o condomínio pode cobrar pelo atraso?
O Código Civil limita a multa por atraso a 2% sobre o débito. Além dela, podem ser cobrados a correção monetária e os juros previstos na convenção; se a convenção não fixar os juros, valem os juros legais do art. 406 do Código Civil.
Até quando o condomínio pode cobrar cotas antigas?
O STJ fixou, no Tema 949, que a cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, contados do vencimento de cada parcela.
Comprei na planta. Quem paga o condomínio antes da entrega das chaves?
Segundo o STJ (Tema 886), o que define quem responde pelas cotas é a relação concreta com o imóvel: a entrada do comprador na posse e o conhecimento inequívoco do condomínio sobre a venda. Por isso, a resposta depende das datas e dos documentos de cada caso.
Base legal
- Código Civil, arts. 1.336, § 1º, e 1.350 a 1.355
- Código Civil, art. 206, § 5º, I
- STJ, Temas 886 e 949
Advogado titular do escritório, responsável pelas áreas de Direito do Consumidor e Bancário, Saúde, Servidor Público, Trabalhista, Tributário, Família, Cível e Empresarial, e pela coordenação técnica e revisão dos conteúdos publicados neste site.