Usucapião extrajudicial: requisitos e passo a passo no cartório

Em resumo

A usucapião extrajudicial permite regularizar o imóvel diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial, quando não há conflito.
O pedido exige advogado e é instruído com ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas e documentos que comprovem a posse.
Vizinhos e titulares que não assinarem a planta são notificados, e o silêncio deles, após 15 dias, é interpretado como concordância.
Se o cartório rejeitar o pedido ou houver impugnação fundamentada, o caso segue para a via judicial.

Muitas famílias moram há décadas em uma casa comprada por contrato de gaveta, herdada sem inventário ou recebida de um parente, mas nunca conseguiram colocar o imóvel no próprio nome. Sem a escritura registrada, fica difícil vender, financiar, deixar o bem para os filhos ou até comprovar a propriedade em caso de conflito.

A usucapião é o caminho legal para transformar essa posse prolongada em propriedade. Desde 2015, ela pode ser pedida diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial, quando cumpridos os requisitos. Este artigo explica quem pode usar essa via, quais documentos são exigidos e como funciona o procedimento.

O que é a usucapião extrajudicial

A usucapião extrajudicial está prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), incluído pelo Código de Processo Civil de 2015 e aperfeiçoado pela Lei nº 13.465/2017. O pedido é feito no cartório de registro de imóveis da comarca onde está o imóvel, a requerimento do interessado, representado por advogado.

O procedimento é regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ nº 149/2023), que reuniu as regras antes previstas em provimento próprio. As corregedorias dos tribunais estaduais podem ter normas complementares.

A via extrajudicial não elimina a judicial: ela é uma alternativa, adequada sobretudo quando não há disputa sobre o imóvel.

Requisitos de tempo e de forma da posse

O cartório não cria requisitos novos. Ele verifica os mesmos exigidos na Justiça, que dependem da modalidade de usucapião:

Modalidade	Tempo de posse	Requisitos principais
Extraordinária	15 anos (10, se houver moradia ou obras produtivas)	Posse contínua, sem oposição, com intenção de dono
Ordinária	10 anos (5, nas hipóteses do art. 1.242, parágrafo único)	Justo título e boa-fé
Especial urbana	5 anos	Imóvel urbano de até 250 m², moradia, sem outro imóvel
Especial rural	5 anos	Área rural de até 50 hectares, produtiva e usada como moradia

Em todas as modalidades, a posse precisa ser mansa e pacífica (sem contestação), contínua e exercida como se o possuidor fosse dono. Quem ocupa o imóvel por permissão, como inquilino ou comodatário, em regra não preenche esse requisito enquanto durar essa relação.

O possuidor pode somar à sua posse a dos antecessores, como a de quem lhe vendeu o imóvel, desde que todas sejam contínuas e pacíficas (Código Civil, art. 1.243).

Documentos exigidos

O art. 216-A lista os documentos que acompanham o pedido:

Ata notarial, lavrada por tabelião de notas, que atesta o tempo de posse do requerente e dos antecessores;
Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado (engenheiro, arquiteto ou técnico com a responsabilidade técnica registrada) e, se possível, pelos titulares de direitos na matrícula do imóvel e dos imóveis vizinhos;
Certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente;
Justo título ou outros documentos que mostrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como contratos, recibos e comprovantes de pagamento de IPTU, água e energia.

Quando faltam documentos que provem a posse, a lei admite a justificação administrativa no próprio cartório, com a produção de provas, como depoimentos, conforme o rito previsto no CPC (art. 216-A, § 15).

Passo a passo do pedido no cartório

Análise prévia: o advogado avalia a modalidade aplicável, a situação da matrícula e os documentos disponíveis;
Ata notarial: o tabelião registra os fatos que demonstram a posse, a partir de documentos, declarações e da constatação da situação do imóvel;
Planta e memorial: o profissional habilitado faz o levantamento e colhe as assinaturas possíveis;
Protocolo do requerimento: o pedido é apresentado ao registro de imóveis, que o autua e mantém a prioridade até a decisão;
Notificações: quem não assinou a planta é notificado para se manifestar em 15 dias, e o silêncio é interpretado como concordância (§ 2º); União, Estado e Município também são cientificados;
Edital: o cartório publica edital para ciência de terceiros, que podem se manifestar em 15 dias (§ 4º);
Registro: estando tudo em ordem, o oficial registra a aquisição em nome do requerente, abrindo matrícula, se for o caso (§ 6º).

Se a documentação não estiver em ordem, o pedido é rejeitado, mas isso não impede a ação judicial de usucapião (§ 9º). Se houver impugnação justificada, o procedimento é remetido ao juízo competente (§ 10).

Vantagens e limites da via extrajudicial

A principal vantagem é a possibilidade de solução mais rápida quando todos os envolvidos concordam ou permanecem em silêncio. O procedimento envolve, porém, custos com ata notarial, levantamento técnico, certidões e emolumentos do registro, que variam conforme a tabela de cada Estado.

A via judicial tende a ser mais adequada quando há disputa sobre a posse, herdeiros em conflito, documentação muito precária ou dúvida séria sobre os limites do terreno. A escolha depende do caso concreto.

Erros que atrasam ou inviabilizam o pedido

Alguns problemas se repetem e podem levar à rejeição do pedido ou a novas exigências do cartório:

Confundir posse com mera permissão: quem mora no imóvel por empréstimo de um parente, por exemplo, precisa demonstrar quando passou a agir como dono;
Planta com medidas imprecisas, que não correspondem à matrícula ou aos limites reais com os vizinhos;
Documentos de posse escassos, sem comprovantes de pagamento de tributos ou contas ao longo dos anos;
Ignorar a situação da matrícula, como ônus, penhoras ou herdeiros do proprietário registrado;
Deixar de considerar alternativas, como a escritura de compra e venda, quando o proprietário registrado está vivo, localizável e disposto a assinar.

Quem comprou imóvel na planta e enfrenta problema diferente, o atraso na obra, pode ler atraso na entrega de imóvel na planta: direitos do comprador.

Quando procurar um advogado

A presença do advogado é obrigatória na usucapião extrajudicial. Além disso, a análise prévia evita gastos com ata notarial e planta em casos que, desde o início, teriam melhor encaminhamento pela via judicial, ou que exigem outro instrumento, como o inventário.

O escritório atua em regularização de imóveis em Natal e em todo o Rio Grande do Norte. Conheça nossa atuação em usucapião judicial e em cartório.

Perguntas frequentes

Quanto tempo de posse é preciso para pedir a usucapião no cartório?

O tempo depende da modalidade: 15 anos na usucapião extraordinária, reduzidos a 10 se houver moradia habitual ou obras produtivas; 10 anos na ordinária, com justo título e boa-fé; e 5 anos na especial urbana, para imóvel de até 250 m² usado como moradia por quem não tem outro imóvel. O cartório aplica os mesmos prazos da via judicial.

Posso fazer usucapião em cartório de imóvel comprado por contrato de gaveta?

Em muitos casos, sim. O contrato particular, os recibos e os comprovantes de pagamento de impostos ajudam a demonstrar a origem e o tempo da posse. A viabilidade depende da situação da matrícula, da concordância dos envolvidos e dos documentos disponíveis.

O que acontece se algum vizinho discordar?

Se a impugnação for justificada, o oficial remete o procedimento ao juízo da comarca do imóvel, e o pedido passa a tramitar como ação judicial. Se a impugnação for injustificada, o registrador não a admite.

Base legal

Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 216-A, com redação das Leis nº 13.105/2015, 13.465/2017 e 14.382/2022
Código Civil, arts. 1.238, 1.240, 1.242 e 1.243
Constituição Federal, arts. 183 e 191
Provimento CNJ nº 149/2023 (Código Nacional de Normas – Foro Extrajudicial), seção da usucapião extrajudicial

Conheça a página do escritório sobre Usucapião

Dr. Diego Guimarães — OAB/RN 14.321

Advogado titular do escritório, responsável pelas áreas de Direito do Consumidor e Bancário, Saúde, Servidor Público, Trabalhista, Tributário, Família, Cível e Empresarial, e pela coordenação técnica e revisão dos conteúdos publicados neste site.