Atraso na entrega de imóvel na planta: direitos do comprador

Em resumo

A lei admite atraso de até 180 dias na entrega do imóvel na planta, desde que essa tolerância esteja prevista no contrato de forma clara e destacada.
Passado esse prazo sem culpa do comprador, ele pode desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, com a multa contratual, em até 60 dias.
Se preferir manter a compra, o comprador adimplente tem direito a indenização de 1% do valor pago por mês de atraso.
As regras da Lei nº 13.786/2018 valem para contratos firmados depois da sua vigência; contratos anteriores seguem a jurisprudência e o próprio contrato.

Comprar um imóvel na planta costuma ser o projeto de uma vida. O comprador paga a entrada, assume parcelas durante a obra, às vezes continua pagando aluguel enquanto espera e organiza a mudança para uma data que, de repente, deixa de ser cumprida. A construtora informa um novo prazo, depois outro, e a dúvida aparece: quanto tempo de atraso é permitido e o que o comprador pode exigir?

Desde 2018, a Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/1964), alterada pela Lei nº 13.786/2018, traz regras específicas para o atraso na entrega de imóvel. Este artigo explica a tolerância legal, as alternativas do comprador e os cuidados antes de tomar uma decisão.

O prazo de tolerância de 180 dias

A lei permite que a entrega ocorra em até 180 dias corridos depois da data prevista no contrato, sem que isso gere multa ou direito de desfazer a compra. Mas essa tolerância só vale se estiver expressamente prevista no contrato, de forma clara e destacada (art. 43-A da Lei nº 4.591/1964).

Por isso, o primeiro passo é ler o contrato e, sobretudo, o quadro-resumo, que a lei exige no início dos contratos de compra de unidade em incorporação (art. 35-A). Ele deve informar, entre outros pontos, o preço, a forma de pagamento, o valor da corretagem e o prazo para a conclusão da obra.

Se o contrato não trouxer a cláusula de tolerância de forma destacada, há espaço para discutir que o atraso começa a contar da data originalmente prometida.

O que o comprador pode exigir depois da tolerância

Ultrapassados os 180 dias, e desde que o comprador não tenha dado causa ao atraso, a lei oferece dois caminhos que não podem ser cumulados:

Escolha do comprador	O que a lei assegura
Desfazer o contrato	Devolução de todos os valores pagos, com a multa prevista no contrato, em até 60 dias corridos da resolução, com correção (art. 43-A, § 1º)
Manter o contrato	Indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, proporcional aos dias, paga na entrega e corrigida (art. 43-A, § 2º)

A lei proíbe somar a indenização mensal pelo atraso com a multa pela inexecução total (art. 43-A, § 3º). Na prática, o comprador precisa escolher entre sair do negócio e receber o imóvel com compensação.

Note a diferença em relação ao distrato por iniciativa do comprador, quando é ele quem desiste sem culpa da construtora. Nessa hipótese, a lei autoriza a incorporadora a reter a corretagem e uma multa de até 25% do valor pago, ou de até 50% se o empreendimento estiver sob patrimônio de afetação (art. 67-A). Quando o atraso é da construtora, essas retenções não se aplicam da mesma forma, porque a culpa não é do comprador.

O que o STJ decidiu sobre multa e lucros cessantes

Antes mesmo da Lei nº 13.786/2018, o Superior Tribunal de Justiça julgou, em recursos repetitivos, duas questões frequentes:

Tema 970: a cláusula penal moratória, isto é, a multa pelo atraso, serve para indenizar a demora; se fixada em patamar razoável, não pode ser cumulada com lucros cessantes (como o valor do aluguel que o imóvel renderia);
Tema 971: nos contratos de adesão em que só há multa contra o comprador, essa cláusula deve ser usada como parâmetro para a indenização devida pela construtora que atrasa.

Esses entendimentos são especialmente relevantes para contratos antigos, assinados antes da nova lei, e para avaliar se as cláusulas do contrato são equilibradas. O Código de Defesa do Consumidor também permite questionar cláusulas abusivas (art. 51), e o Código Civil autoriza o juiz a reduzir multa manifestamente excessiva (art. 413).

Passo a passo para quem está com a obra atrasada

Reúna os documentos: contrato, quadro-resumo, aditivos, comprovantes de todos os pagamentos (inclusive corretagem) e comunicados da construtora;
Confira as datas: identifique a data prevista para a conclusão e se há cláusula de tolerância destacada;
Registre o atraso: guarde e-mails, mensagens e notificações sobre novos prazos, além de fotos do andamento da obra;
Pense no que você quer: manter o imóvel com indenização ou desfazer o contrato com devolução;
Notifique por escrito: formalize o pedido à construtora, preferencialmente com comprovante de recebimento;
Avalie a via judicial: se não houver resposta adequada, a discussão pode seguir para a Justiça.

Um cuidado importante: não pare de pagar as parcelas por conta própria antes de obter orientação. A lei protege o comprador que não deu causa ao atraso, e a inadimplência pode complicar a discussão.

Direito de arrependimento em compras no estande

Outro ponto pouco conhecido: os contratos firmados em estandes de vendas ou fora da sede da incorporadora permitem ao comprador desistir em até 7 dias, com a devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem (art. 67-A, § 10). O exercício desse direito deve ser comprovado por carta registrada com aviso de recebimento, e a data da postagem vale como início da contagem (art. 67-A, § 11).

Esse prazo é curto e não se confunde com os direitos decorrentes do atraso, mas mostra a importância de ler o contrato logo após a assinatura e guardar todos os comprovantes.

Contratos antigos e situações especiais

A Lei nº 13.786/2018 entrou em vigor em dezembro de 2018, e seus critérios se aplicam, em regra, aos contratos firmados a partir de então. Nos contratos anteriores, a análise considera o texto contratual, o Código de Defesa do Consumidor e a jurisprudência, incluindo os Temas 970 e 971 do STJ.

Também merecem atenção os casos em que a construtora alega caso fortuito ou força maior, a cobrança de encargos durante o período de atraso e os contratos ligados a financiamento. A solução, nessas hipóteses, depende do caso concreto.

Se o atraso também trouxe constrangimentos graves, vale entender os critérios gerais em danos morais: quando cabe indenização.

Quando procurar um advogado

A orientação jurídica ajuda a calcular os valores pagos, verificar se a tolerância foi validamente pactuada e escolher entre manter ou desfazer o contrato. Também é recomendável antes de assinar qualquer termo de distrato ou aditivo proposto pela construtora, porque esses documentos podem conter renúncias.

O escritório atua em contratos imobiliários em Natal e em todo o Rio Grande do Norte. Conheça nossa atuação em distrato e atraso de obra de imóvel na planta.

Perguntas frequentes

O atraso na entrega do imóvel gera dano moral?

Não automaticamente. Em regra, o simples atraso é tratado como descumprimento contratual, reparado pela multa ou pela indenização prevista em lei. O dano moral pode ser reconhecido quando o atraso traz consequências graves e comprovadas, o que depende do caso concreto.

Posso receber a multa e também os aluguéis que paguei durante o atraso?

Em regra, não. O STJ fixou, no Tema 970, que a cláusula penal moratória, quando estabelecida em patamar razoável, não pode ser cumulada com lucros cessantes. O comprador pode, em algumas situações, preferir pedir os prejuízos efetivamente comprovados em vez da multa.

O contrato só prevê multa para o comprador. E se a construtora atrasar?

Segundo o Tema 971 do STJ, nos contratos de adesão com previsão de multa apenas contra o comprador, essa cláusula deve servir de parâmetro para fixar a indenização devida pela construtora ou incorporadora em caso de atraso.

Base legal

Lei nº 4.591/1964, arts. 35-A, 43-A e 67-A (incluídos pela Lei nº 13.786/2018)
STJ, Temas Repetitivos 970 e 971
Código Civil, arts. 412, 413 e 416
Código de Defesa do Consumidor, art. 51

Conheça a página do escritório sobre Imóvel na planta

Dr. Diego Guimarães — OAB/RN 14.321

Advogado titular do escritório, responsável pelas áreas de Direito do Consumidor e Bancário, Saúde, Servidor Público, Trabalhista, Tributário, Família, Cível e Empresarial, e pela coordenação técnica e revisão dos conteúdos publicados neste site.