# Usucapião extrajudicial: requisitos e passo a passo no cartório

> Mora há anos em imóvel sem escritura? Veja os requisitos da usucapião extrajudicial, os documentos exigidos e como funciona o pedido no cartório.

Cível e Imobiliário · Por Dr. Diego Guimarães (OAB/RN 14.321) · Publicado em 09 de outubro de 2026

Página original: https://advocaciadg.com/blog/usucapiao-em-cartorio/

## Em resumo

- A usucapião extrajudicial permite regularizar o imóvel diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial, quando não há conflito.
- O pedido exige advogado e é instruído com ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas e documentos que comprovem a posse.
- Vizinhos e titulares que não assinarem a planta são notificados, e o silêncio deles, após 15 dias, é interpretado como concordância.
- Se o cartório rejeitar o pedido ou houver impugnação fundamentada, o caso segue para a via judicial.

Muitas famílias moram há décadas em uma casa comprada por contrato de gaveta, herdada sem inventário ou recebida de um parente, mas nunca conseguiram colocar o imóvel no próprio nome. Sem a escritura registrada, fica difícil vender, financiar, deixar o bem para os filhos ou até comprovar a propriedade em caso de conflito.

A usucapião é o caminho legal para transformar essa posse prolongada em propriedade. Desde 2015, ela pode ser pedida **diretamente no cartório de registro de imóveis**, sem processo judicial, quando cumpridos os requisitos. Este artigo explica quem pode usar essa via, quais documentos são exigidos e como funciona o procedimento.

## O que é a usucapião extrajudicial

A usucapião extrajudicial está prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), incluído pelo Código de Processo Civil de 2015 e aperfeiçoado pela Lei nº 13.465/2017. O pedido é feito no **cartório de registro de imóveis da comarca onde está o imóvel**, a requerimento do interessado, **representado por advogado**.

O procedimento é regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ nº 149/2023), que reuniu as regras antes previstas em provimento próprio. As corregedorias dos tribunais estaduais podem ter normas complementares.

A via extrajudicial não elimina a judicial: ela é uma alternativa, adequada sobretudo quando **não há disputa** sobre o imóvel.

## Requisitos de tempo e de forma da posse

O cartório não cria requisitos novos. Ele verifica os mesmos exigidos na Justiça, que dependem da modalidade de usucapião:

| Modalidade | Tempo de posse | Requisitos principais |
|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos (10, se houver moradia ou obras produtivas) | Posse contínua, sem oposição, com intenção de dono |
| Ordinária | 10 anos (5, nas hipóteses do art. 1.242, parágrafo único) | Justo título e boa-fé |
| Especial urbana | 5 anos | Imóvel urbano de até 250 m², moradia, sem outro imóvel |
| Especial rural | 5 anos | Área rural de até 50 hectares, produtiva e usada como moradia |

Em todas as modalidades, a posse precisa ser **mansa e pacífica** (sem contestação), **contínua** e exercida **como se o possuidor fosse dono**. Quem ocupa o imóvel por permissão, como inquilino ou comodatário, em regra não preenche esse requisito enquanto durar essa relação.

O possuidor pode somar à sua posse a dos antecessores, como a de quem lhe vendeu o imóvel, desde que todas sejam contínuas e pacíficas (Código Civil, art. 1.243).

## Documentos exigidos

O art. 216-A lista os documentos que acompanham o pedido:

- **Ata notarial**, lavrada por tabelião de notas, que atesta o tempo de posse do requerente e dos antecessores;
- **Planta e memorial descritivo** do imóvel, assinados por profissional habilitado (engenheiro, arquiteto ou técnico com a responsabilidade técnica registrada) e, se possível, pelos titulares de direitos na matrícula do imóvel e dos imóveis vizinhos;
- **Certidões negativas** dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente;
- **Justo título ou outros documentos** que mostrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como contratos, recibos e comprovantes de pagamento de IPTU, água e energia.

Quando faltam documentos que provem a posse, a lei admite a **justificação administrativa** no próprio cartório, com a produção de provas, como depoimentos, conforme o rito previsto no CPC (art. 216-A, § 15).

## Passo a passo do pedido no cartório

1. **Análise prévia:** o advogado avalia a modalidade aplicável, a situação da matrícula e os documentos disponíveis;
2. **Ata notarial:** o tabelião registra os fatos que demonstram a posse, a partir de documentos, declarações e da constatação da situação do imóvel;
3. **Planta e memorial:** o profissional habilitado faz o levantamento e colhe as assinaturas possíveis;
4. **Protocolo do requerimento:** o pedido é apresentado ao registro de imóveis, que o autua e mantém a prioridade até a decisão;
5. **Notificações:** quem não assinou a planta é notificado para se manifestar em **15 dias**, e o silêncio é interpretado como concordância (§ 2º); União, Estado e Município também são cientificados;
6. **Edital:** o cartório publica edital para ciência de terceiros, que podem se manifestar em 15 dias (§ 4º);
7. **Registro:** estando tudo em ordem, o oficial registra a aquisição em nome do requerente, abrindo matrícula, se for o caso (§ 6º).

Se a documentação não estiver em ordem, o pedido é rejeitado, mas isso **não impede a ação judicial** de usucapião (§ 9º). Se houver impugnação justificada, o procedimento é remetido ao juízo competente (§ 10).

## Vantagens e limites da via extrajudicial

A principal vantagem é a possibilidade de solução mais rápida quando todos os envolvidos concordam ou permanecem em silêncio. O procedimento envolve, porém, custos com ata notarial, levantamento técnico, certidões e emolumentos do registro, que variam conforme a tabela de cada Estado.

A via judicial tende a ser mais adequada quando há disputa sobre a posse, herdeiros em conflito, documentação muito precária ou dúvida séria sobre os limites do terreno. A escolha depende do caso concreto.

## Erros que atrasam ou inviabilizam o pedido

Alguns problemas se repetem e podem levar à rejeição do pedido ou a novas exigências do cartório:

- **Confundir posse com mera permissão:** quem mora no imóvel por empréstimo de um parente, por exemplo, precisa demonstrar quando passou a agir como dono;
- **Planta com medidas imprecisas**, que não correspondem à matrícula ou aos limites reais com os vizinhos;
- **Documentos de posse escassos**, sem comprovantes de pagamento de tributos ou contas ao longo dos anos;
- **Ignorar a situação da matrícula**, como ônus, penhoras ou herdeiros do proprietário registrado;
- **Deixar de considerar alternativas**, como a escritura de compra e venda, quando o proprietário registrado está vivo, localizável e disposto a assinar.

Quem comprou imóvel na planta e enfrenta problema diferente, o atraso na obra, pode ler [atraso na entrega de imóvel na planta: direitos do comprador](/blog/imovel-na-planta-atraso-na-entrega/).

## Quando procurar um advogado

A presença do advogado é obrigatória na usucapião extrajudicial. Além disso, a análise prévia evita gastos com ata notarial e planta em casos que, desde o início, teriam melhor encaminhamento pela via judicial, ou que exigem outro instrumento, como o inventário.

O escritório atua em regularização de imóveis em Natal e em todo o Rio Grande do Norte. Conheça nossa atuação em [usucapião judicial e em cartório](/civel/usucapiao/).

## Perguntas frequentes

### Quanto tempo de posse é preciso para pedir a usucapião no cartório?

O tempo depende da modalidade: 15 anos na usucapião extraordinária, reduzidos a 10 se houver moradia habitual ou obras produtivas; 10 anos na ordinária, com justo título e boa-fé; e 5 anos na especial urbana, para imóvel de até 250 m² usado como moradia por quem não tem outro imóvel. O cartório aplica os mesmos prazos da via judicial.

### Posso fazer usucapião em cartório de imóvel comprado por contrato de gaveta?

Em muitos casos, sim. O contrato particular, os recibos e os comprovantes de pagamento de impostos ajudam a demonstrar a origem e o tempo da posse. A viabilidade depende da situação da matrícula, da concordância dos envolvidos e dos documentos disponíveis.

### O que acontece se algum vizinho discordar?

Se a impugnação for justificada, o oficial remete o procedimento ao juízo da comarca do imóvel, e o pedido passa a tramitar como ação judicial. Se a impugnação for injustificada, o registrador não a admite.

## Base legal

- Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 216-A, com redação das Leis nº 13.105/2015, 13.465/2017 e 14.382/2022
- Código Civil, arts. 1.238, 1.240, 1.242 e 1.243
- Constituição Federal, arts. 183 e 191
- Provimento CNJ nº 149/2023 (Código Nacional de Normas – Foro Extrajudicial), seção da usucapião extrajudicial

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Conteúdo informativo; não substitui a análise individual do caso. Diego Guimarães Advocacia & Consultoria, Natal/RN. WhatsApp (84) 99417-8243.