# Atraso na entrega de imóvel na planta: direitos do comprador

> A obra atrasou? Entenda a tolerância de 180 dias, a multa, a indenização mensal e quando o comprador pode desfazer o contrato com devolução.

Cível e Imobiliário · Por Dr. Diego Guimarães (OAB/RN 14.321) · Publicado em 09 de outubro de 2026

Página original: https://advocaciadg.com/blog/imovel-na-planta-atraso-na-entrega/

## Em resumo

- A lei admite atraso de até 180 dias na entrega do imóvel na planta, desde que essa tolerância esteja prevista no contrato de forma clara e destacada.
- Passado esse prazo sem culpa do comprador, ele pode desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, com a multa contratual, em até 60 dias.
- Se preferir manter a compra, o comprador adimplente tem direito a indenização de 1% do valor pago por mês de atraso.
- As regras da Lei nº 13.786/2018 valem para contratos firmados depois da sua vigência; contratos anteriores seguem a jurisprudência e o próprio contrato.

Comprar um imóvel na planta costuma ser o projeto de uma vida. O comprador paga a entrada, assume parcelas durante a obra, às vezes continua pagando aluguel enquanto espera e organiza a mudança para uma data que, de repente, deixa de ser cumprida. A construtora informa um novo prazo, depois outro, e a dúvida aparece: quanto tempo de atraso é permitido e o que o comprador pode exigir?

Desde 2018, a Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/1964), alterada pela Lei nº 13.786/2018, traz regras específicas para o atraso na entrega de imóvel. Este artigo explica a tolerância legal, as alternativas do comprador e os cuidados antes de tomar uma decisão.

## O prazo de tolerância de 180 dias

A lei permite que a entrega ocorra em até **180 dias corridos** depois da data prevista no contrato, sem que isso gere multa ou direito de desfazer a compra. Mas essa tolerância só vale se estiver **expressamente prevista no contrato, de forma clara e destacada** (art. 43-A da Lei nº 4.591/1964).

Por isso, o primeiro passo é ler o contrato e, sobretudo, o **quadro-resumo**, que a lei exige no início dos contratos de compra de unidade em incorporação (art. 35-A). Ele deve informar, entre outros pontos, o preço, a forma de pagamento, o valor da corretagem e o prazo para a conclusão da obra.

Se o contrato não trouxer a cláusula de tolerância de forma destacada, há espaço para discutir que o atraso começa a contar da data originalmente prometida.

## O que o comprador pode exigir depois da tolerância

Ultrapassados os 180 dias, e desde que o comprador **não tenha dado causa ao atraso**, a lei oferece dois caminhos que não podem ser cumulados:

| Escolha do comprador | O que a lei assegura |
|---|---|
| Desfazer o contrato | Devolução de **todos os valores pagos**, com a multa prevista no contrato, em até 60 dias corridos da resolução, com correção (art. 43-A, § 1º) |
| Manter o contrato | Indenização de **1% do valor efetivamente pago** por mês de atraso, proporcional aos dias, paga na entrega e corrigida (art. 43-A, § 2º) |

A lei proíbe somar a indenização mensal pelo atraso com a multa pela inexecução total (art. 43-A, § 3º). Na prática, o comprador precisa escolher entre sair do negócio e receber o imóvel com compensação.

Note a diferença em relação ao **distrato por iniciativa do comprador**, quando é ele quem desiste sem culpa da construtora. Nessa hipótese, a lei autoriza a incorporadora a reter a corretagem e uma multa de até 25% do valor pago, ou de até 50% se o empreendimento estiver sob patrimônio de afetação (art. 67-A). Quando o atraso é da construtora, essas retenções não se aplicam da mesma forma, porque a culpa não é do comprador.

## O que o STJ decidiu sobre multa e lucros cessantes

Antes mesmo da Lei nº 13.786/2018, o Superior Tribunal de Justiça julgou, em recursos repetitivos, duas questões frequentes:

- **Tema 970:** a cláusula penal moratória, isto é, a multa pelo atraso, serve para indenizar a demora; se fixada em patamar razoável, não pode ser cumulada com lucros cessantes (como o valor do aluguel que o imóvel renderia);
- **Tema 971:** nos contratos de adesão em que só há multa contra o comprador, essa cláusula deve ser usada como parâmetro para a indenização devida pela construtora que atrasa.

Esses entendimentos são especialmente relevantes para contratos antigos, assinados antes da nova lei, e para avaliar se as cláusulas do contrato são equilibradas. O Código de Defesa do Consumidor também permite questionar cláusulas abusivas (art. 51), e o Código Civil autoriza o juiz a reduzir multa manifestamente excessiva (art. 413).

## Passo a passo para quem está com a obra atrasada

1. **Reúna os documentos:** contrato, quadro-resumo, aditivos, comprovantes de todos os pagamentos (inclusive corretagem) e comunicados da construtora;
2. **Confira as datas:** identifique a data prevista para a conclusão e se há cláusula de tolerância destacada;
3. **Registre o atraso:** guarde e-mails, mensagens e notificações sobre novos prazos, além de fotos do andamento da obra;
4. **Pense no que você quer:** manter o imóvel com indenização ou desfazer o contrato com devolução;
5. **Notifique por escrito:** formalize o pedido à construtora, preferencialmente com comprovante de recebimento;
6. **Avalie a via judicial:** se não houver resposta adequada, a discussão pode seguir para a Justiça.

Um cuidado importante: **não pare de pagar as parcelas por conta própria** antes de obter orientação. A lei protege o comprador que não deu causa ao atraso, e a inadimplência pode complicar a discussão.

## Direito de arrependimento em compras no estande

Outro ponto pouco conhecido: os contratos firmados em **estandes de vendas ou fora da sede da incorporadora** permitem ao comprador desistir em até **7 dias**, com a devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem (art. 67-A, § 10). O exercício desse direito deve ser comprovado por carta registrada com aviso de recebimento, e a data da postagem vale como início da contagem (art. 67-A, § 11).

Esse prazo é curto e não se confunde com os direitos decorrentes do atraso, mas mostra a importância de ler o contrato logo após a assinatura e guardar todos os comprovantes.

## Contratos antigos e situações especiais

A Lei nº 13.786/2018 entrou em vigor em dezembro de 2018, e seus critérios se aplicam, em regra, aos contratos firmados a partir de então. Nos contratos anteriores, a análise considera o texto contratual, o Código de Defesa do Consumidor e a jurisprudência, incluindo os Temas 970 e 971 do STJ.

Também merecem atenção os casos em que a construtora alega caso fortuito ou força maior, a cobrança de encargos durante o período de atraso e os contratos ligados a financiamento. A solução, nessas hipóteses, depende do caso concreto.

Se o atraso também trouxe constrangimentos graves, vale entender os critérios gerais em [danos morais: quando cabe indenização](/blog/danos-morais-quando-cabe-indenizacao/).

## Quando procurar um advogado

A orientação jurídica ajuda a calcular os valores pagos, verificar se a tolerância foi validamente pactuada e escolher entre manter ou desfazer o contrato. Também é recomendável antes de assinar qualquer termo de distrato ou aditivo proposto pela construtora, porque esses documentos podem conter renúncias.

O escritório atua em contratos imobiliários em Natal e em todo o Rio Grande do Norte. Conheça nossa atuação em [distrato e atraso de obra de imóvel na planta](/civel/contratos-imobiliarios-distrato/).

## Perguntas frequentes

### O atraso na entrega do imóvel gera dano moral?

Não automaticamente. Em regra, o simples atraso é tratado como descumprimento contratual, reparado pela multa ou pela indenização prevista em lei. O dano moral pode ser reconhecido quando o atraso traz consequências graves e comprovadas, o que depende do caso concreto.

### Posso receber a multa e também os aluguéis que paguei durante o atraso?

Em regra, não. O STJ fixou, no Tema 970, que a cláusula penal moratória, quando estabelecida em patamar razoável, não pode ser cumulada com lucros cessantes. O comprador pode, em algumas situações, preferir pedir os prejuízos efetivamente comprovados em vez da multa.

### O contrato só prevê multa para o comprador. E se a construtora atrasar?

Segundo o Tema 971 do STJ, nos contratos de adesão com previsão de multa apenas contra o comprador, essa cláusula deve servir de parâmetro para fixar a indenização devida pela construtora ou incorporadora em caso de atraso.

## Base legal

- Lei nº 4.591/1964, arts. 35-A, 43-A e 67-A (incluídos pela Lei nº 13.786/2018)
- STJ, Temas Repetitivos 970 e 971
- Código Civil, arts. 412, 413 e 416
- Código de Defesa do Consumidor, art. 51

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Conteúdo informativo; não substitui a análise individual do caso. Diego Guimarães Advocacia & Consultoria, Natal/RN. WhatsApp (84) 99417-8243.